マンション高騰!?それでも予算内で中古マンションを購入する方法

こんにちは、けいです。
マンションの価格が購入していて検討を諦めている方も多いようです。
これだけ価格が上がってしまうとそう思う気持ち、よくわかります。
我が家も同じです。

でも、住宅の購入は夢がありますし、簡単にあきらめたくないですよね。
1次取得者の購入動機の大多数は結婚や出産など家族が増えるのをきっかけに検討を始めています。

家族との大切な時間、せっかくなら夢のマイホームで過ごせたら幸せですよね。
だから簡単にあきらめたくない。
それもスゴくよくわかります。

そんな方に向けて、本記事では、購入された方たちが、予算を変えずに購入するためにやったことをお伝えします。

結論

そんなことか、と思うかもしれませんが、ポイントやどれくらい値引きされるかなど一つずつ説明していきます。

本記事の概要を動画にまとめました。
読み進むのが面倒な方はまずはこちらをご覧ください。

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マンション価格の値引き交渉

物件の相場を把握する

物件の相場を知るには、まずネット検索ですよね。
マンション情報サイトがおすすめです。

値引き相場を知っておく

様々なサイトで値引き額の目安が掲載されています。

ボリュームゾーンは5％前後が多い。
最大でも10%と考えておく。

値引き交渉の理由が大事

• 予算オーバーなので値下げに応じてもらえれば即購入する
• 予算オーバー、端数分だけでも調整してほしい
• 清掃や残留物の処理、リフォ ームが必要なので、その分を値引いてほしい
• 直近の売買実績比べて高くて販売期間が長くなっている、値引いてくれれば即購入する
• 修繕積立金の値上げが予定されている、その分を考慮して値引いてほしい

値引き交渉をうまく進めるには、日ごろから物件をチェックすることと、気になる物件があったら資料請求してリフォーム履歴やっ修繕計画を確認しておく。

購入時期も考慮する

入学・進学や人事異動など、人が動く春や秋などは、物件の選択肢 も多いのですが、購入したい方も多いので競争率が高く値下げ交渉が難しい。

夏や冬など、人があまり動かない時期では、競争率が低くなり、値下げ交渉に応じてくれる可能性も高い。
また、12月の購入も、年内に売却したいと考えている方もいるので値下げ交渉に応じてもらいやすい。

ローンの事前審査を済ませておく

値下げ交渉では、

「即購入する」

というのが交渉の切り札。これを行動で示すのが住宅ローンの審査を終えているという状況。
マンションを探し始めた早い段階で住宅ローンの審査を済ませておきましょう。

住宅ローンの一括比較は
モゲチェックがおすすめ。

住宅ローンの無料の仮審査で1銀行あたり3000円のAmazonギフト券がもらえます。1銀行当たり、というのがスゴイですね。

相手も人間、伝え方は工夫する

• 物件の悪口を言って売主を不快にさせてしまうと値引きに応じてくれない可能性がある
• 現地見学時には横柄な態度は避け、くれぐれも節度のある言動をする
• 買主としても、無謀すぎる要望や価格交渉、あいまいな態度をとるようなことは不動産屋からの信頼をなくすので、しない方が無難

仲介手数料の値引き交渉

仲介手数料の算定方法を知る

仲介手数料の上限は法律で決められている。

売買価格	報酬額の上限
200万円以下の部分	取引額の5%＋消費税
200万円超400万円以下の部分	取引額の4%＋消費税
400万円超の部分	取引額の3%＋消費税

400万円超える価格の場合は、以下の式になります。

仲介手数料 ＝ 売却価格 × 3％ + 60,000円 + 消費税

買主は不動産会社を選べる

• 値引きしてくれる不動産会社の存在を伝える
• 専任媒介契約では不動産会社は両手仲介（単独仲介）を狙えるため、値引き交渉にも応じやすい

両手仲介は、物件販売の時には持ち掛けてみることが多く、会社によりますが10万円から購入価格の2%まで応じると見学時に即答してくれる会社もありました。
※　5,000万円の物件購入なら100万円の値引き

交渉するときの注意点

物件を決める前の最初の段階で確認をし、無理な交渉は避けるようにしましょう。

探しているマンションの条件変更

駅距離の条件緩和

当然、駅からの距離が遠くなれば価格も下がります。
どれくらい違うか、は一概に言えませんが流山おおたかの森駅の直近1年間の成約価格だと下図のようになります。

• おおたかの森駅の場合、徒歩10分を超えると極端に安くなっています
• その金額は徒歩10分以内に比べ15万円/㎡、70㎡の場合約1,000万円以上安くなっています

築年数の条件緩和

こちらは、首都圏のマンションの築年別・年度別の成約単価です。

2021年のトレンドでは、築26年まで㎡単価は減少し、築26年あたりから横ばいになっています。
また、全体として㎡単価は年々上昇しているものの、上昇幅は築年数が26年以降だとそこまで大きくなっていないことがわかります。

• 築25年のマンションは築10年のマンションの成約単価を比較すると約半分になっている
• 70㎡のマンションで考えると築25年のマンションは約1,750万円安くなる

物件広さの条件緩和

最後に、広さの条件を緩和する方法もあります。
そもそも、手狭になってきたから引っ越す、という方には向きませんが、結婚や子供が生まれたから引っ越そう、という方には70㎡ではなく60㎡や、60㎡ではなく50㎡など、広さを抑えてみることをおすすめします。

おおたかの森駅の例で考えてみると、

• 単価は約75万円/㎡程度です。10㎡で750m万円安くなる
• 価格が安いので売却時も売却しやすい

ちなみに、Twitterで『予算内に収めるためにどの条件を緩和しますか』とアンケートを取った結果は以下のとおりでした。

第1位　駅距離　約39％
第2位　築年数　約28％
第3位　広さ　　約22％
第4位　我慢　　約11％

中古マンションを探しています。
共働きなので通勤時間を重視しているため都内に限定しています。
でも、高くてとても手が出せないくらい予算をオーバーしています。
しかし、新しく家族が増えるため引っ越すことは決めています。賃貸でもいいのですが、できれば買いたい。
どの条件を変更しますか。

— fred_messi10🇦🇷 (@mansion_hikaku) October 18, 2022

まとめ

値引き交渉で、おおたかの森でも予算5000万円で70㎡のマンションが購入できる
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