必見!リノベーションで失敗しない中古物件の選び方について解説!!

マンション取得価格を抑えてリノベーションをする方が増えているようです。
今回は、リノベーションで失敗しない中古物件の選び方を紹介します。


背景として、首都圏の新築マンションの価格は、2021年度は平均6,360万円となり、
バブル期の1990年度の平均価格を100万円以上上回り最高値を記録。
首都圏の新築マンションの供給戸数は、ピークだった2000年度の約9万5千戸から2021年度は約3万3千戸と約3分の1まで減少。

今後、ますます中古物件のリノベーションを検討する方が増えていくと思います。
そこで、中古物件のリノベーションで失敗しないための中古物件の選び方についてご紹介します!

けい
けい

書籍やリノベーション会社のHP、口コミ等の情報を参考に、情報が偏らないようにまとめてみたゎ!

2000年度頃に供給されたマンションが築20年を迎えて市場にでてくると考えられ、こういった背景からもリノベーションの需要は今後も堅実に推移すると考えられています。

けい
けい

リノベーションの進め方と注意点はこの記事を見てね!
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リノベーションの進め方と注意点とは?

目次

物件購入後のトラブル

入居後に修繕積立金UP!

  • マンションの修繕計画では、積立金が定期的にUPしていく計画になっていることが多い
  • 築10年、20年という節目にUPすることも多いので、購入前に修繕計画をチェック!
  • 数十万円~百万円以上の一時金を請求される修繕計画もあるので要注意!!

☑ 購入前に不動産会社に修繕計画を資料請求する
☑ プロに依頼して建物の調査を依頼する

けい
けい

リノベ会社によっては、調査までやってくれるゎ。
おすすめのリノベ会社はこの記事を参考にしてね!
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おすすめリノベーション会社22社を厳選!徹底比較してさらに上位ランキングを発表!

入居後にカビ・結露等の性能面のトラブル発生

  • リフォーム済みの物件などでは中が見えないため注意が必要!
  • 現況引渡しの場合は、よく観察して結露やカビ等の性能面の欠陥を確認!

☑ プロに依頼して建物の調査を依頼する
☑ リノベプランで対策を講じる

けい
けい

リノベ会社と一緒に見学が安心ね!

意外に多い!住民トラブル

  • 共用スペースの使用状況(傷・汚れ・落書き等)
  • ごみ集積場の清掃状況
  • 駐車場・駐輪場の使用状況
  • 掲示板
  • 見学中の住民の挨拶

☑ 掲示板は特に大事。ゴミ出しや騒音、喫煙、布団の干し方などがわかります
☑ 住民に挨拶して返事があるかどうかを確認するのもいいですね

けい
けい

自分の目でよくチェックする必要があるゎ!

売却も視野に!大胆なリノベーションは要注意!

  • 需要の少ない1LDKへの間取り変更
  • 個性の強い間取りへの変更
  • 駅から距離がある物件も注意

☑ 売却予定はなくてもいろんな可能性を考えて売却できる物件であることは大事
☑ 理想の間取りに変更しつつ、需要が多いのは2LDK,3LDKであることも忘れずに

けい
けい

理想を優先するのか、バランスをとるのか見極めが必要。
家族でよく話し合うことが大切ね!

失敗しない中古物件選び方!

物件の見学はプロと一緒に

  • 配管の老朽化、断熱材の不足など、素人では気づかないことも多い
  • 調査せずに購入して、結果、床や壁を壊す工事が必要になることも

☑ リノベ会社と一緒に見学してリノベ以外の修繕費用を抑制するのがポイント
☑ 心配な場合はリノベ会社ではなく第三者機関に依頼する方法も検討

けい
けい

物件売却→購入→リノベの場合は一人で全部は大変。
プロの力も借りながら進めるのが賢明ね!

耐震性能のチェックと分譲会社、施工会社のチェック

  • 古い物件の場合は耐震基準(1981年6月1日以前)が異なる場合もあり、耐震性能の確認が必要になることもある
  • 耐震診断には多額の費用が掛かるため個人ではできない

☑ マンションで耐震診断を受けている場合があるため、管理組合に確認する
☑ 竣工年度、分譲会社、施工会社を確認して信頼できる会社か確認しておく

けい
けい

結局は信頼できる会社かどうかが大事になってくるのね!

いつまで住むのか、をよく考える

  • マンションの寿命は50年~60年と言われている
  • 築年数が古い物件の場合は注意が必要

☑ 若い世帯で長期的に住む場合、築年数が古い物件を選ぶ場合は要注意
☑ 住替えの場合でも10年後・20年後でも需要があるのかを考える

けい
けい

いつも長期的なビジョンをもって選ぶことが大切ね!

リノベ可能か物件の構造をチェック

  • 構造によってできる工事とできない工事がある
  • ラーメン構造(柱と梁を組んで建物を支える構造)はスケルトン可能
  • 壁式構造(壁や床で建物を支える構造)は撤去できない壁もある
  • 床下に配管があり、水が流れる勾配(傾斜)をつけて施工されている
  • 勾配を確保できるかによって水回りの移動の可否が決まる
  • 床下のスペースの広さによっても施工性が制限される

☑ 希望するリノベーションを把握しておく
☑ 希望するリノベーションができる構造かを確認する
☑ 水回りの移動を希望する場合は床下の構造も確認しておく

けい
けい

リノベするならスケルトンで水回りの移動もしてみたい!
構造や床下の配管は絶対に確認が必要ね!

管理規約のチェックも忘れない

  • 管理規約でリノベーションに制限があることもある
  • 内装材を限定している場合や床はカーペットに限定される場合もある
  • 玄関ドア、サッシなどは変更できない
  • 日時や時間帯の制限もある

☑ 施工前に書面の提出が必要な場合も多いため、工期に影響がないように進める必要がある
☑ 希望するリノベーションができるのか、規約をチェックしておく

けい
けい

忘れがちだけど規約のチェックは重要ね。
食洗器の設置だけでも書類の提出が必要な場合もあるゎ。

電気容量の確認

  • マ給湯器の能力が低かったり、電気容量が30Aなど小さいこともある
  • 食洗器やIH調理器など電気量が大きい電化製品の設置に制限があることも
  • エアコン(室外機も)の設置位置、壁面の穴など施工できない場合もある

☑ 給湯器の能力や電気容量を確認しておく
☑ エアコン,室外機の設置位置を確認し、壁の穴や設置スペースも忘れずに確認する

けい
けい

築年数が古いマンションの場合は特に注意が必要ね!

まとめ

購入するまでのこと、購入して住むまでのこと、そして住んだあとのことまでも考えて購入する必要があることがわかりました。

ポイントをまとめるとこんな感じです。

  • プロと一緒に見学する
  • 売却・住替えなど将来のビジョンをもつ
  • マンションの構造、性能をチェック
けい
けい

サイト内の記事を活用して、効率的に住宅購入を進めてもらえたら嬉しいゎ。

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