マンション購入の費用を安く抑えたいなら『築26年以上×リノベ』

こんにちは、けいです。

マンション高騰によって新築マンションはもちろんのこと、築20年以内の中古マンションでも価格が高騰してきて、わたしたち庶民には手が出しにくい状況になっています。

わたしもマンションを検討していますが正直、条件を見ているだけで検討の対象外になって諦める物件が多いことに残念に感じています。

我が家のように条件的に立地を限定せざるを得ない方の場合、買える物件がなくて歯がゆい思いをしている方もいるのではないでしょうか。
でも、そもそも購入するきっかけがあって、必要に迫られて探している方がほとんどだと思うので、できれば購入して今の状況を改善したいと考えていると思います。

そこで、リノベの費用はどれくらいか、築年数と価格の関係を検証した結果、今の相場なら築26年以上のリノベがいいと感じたので、記事にまとめてみました。

リノベのメリット・デメリット

メリット	デメリット
新築よりも費用を抑えることができます 間取りや壁紙、床、照明、キッチン、トイレ、バスなど、自分で選択していくことができるため、こだわりのオリジナル空間を作り出すことができます 物件の築年数が古くても、リノベーションを実施することで物件の資産価値の向上も期待できる	リノベーションの費用は、見積もりを依頼して丁寧に説明をしてもらわないとわかりにくいことが多いので注意が必要 物件選びからプランニング、工事と暮らし始めるまでに時間がかかる リノベーションでは、住宅ローンは利用できないため、ローンを組む際には金利の高いリフォームローンなどを組む必要がある中古住宅では耐震化が必要なケースや構造上撤去できない壁などがあるケースもあるため、専門家の知識が必要となる

リノベーションについてはこちら

ここで注目したいのは、やっぱり費用ですよね。
リノベの費用を調べてみました。

リノベの費用

当たり前ですが、会社によっても仕様によっても大きく異なります。
ただ、これまでたくさんの会社のHPを調べてきた結果、スケルトンリノベであれば
㎡当たり15万円～20万円程度が多いようです。

つまり、70㎡であれば、1,000万円～1,400万円を考えておくとよさそうです。

会社別のリノベ費用はこちらをご覧ください。
【リノベ会社徹底比較】厳選した22社を徹底比較してトップ10を発表

築年数と価格の推移

次に、築年数と価格推移のグラフをご覧ください。

2011年[青：一番下]では、築年数21年を超えると緩やかになっているのがわかります。
しかし、2021年[橙：一番上]では、築年数26年を超えてから緩やかになっているのがわかります。

この変化の原因は何でしょうか。
中古マンションの築年帯別の構成比率、つまり、市場に各築年帯のマンションがどれくらいの割合で販売されているか、を示したグラフをご覧ください。

グラフを見てわかるように、築年数30年以上のシェアが10年間で約17％から約43％と2.4倍に増加しています。
これによって、築31年以上の物件の市場全体への影響が大きくなり、先ほど示した築年数別の成約単価の下落が緩やかになるタイミングが遅くなってきていることがわかります。

リノベ会社のHPなどでは築年数20年以上の物件を購入しよう、というような記載がありましたが、これを見ると現状では築26年以上の物件がいいと考えられます。

今後もこの傾向は続き、築年数が経過したマンションのシェアが多くなっていきます。

従って、価格の下落が緩やかになるタイミングはもっと遅れてくると考えられます。

つまり、何が言えるか。今、築26年のマンション（成約㎡単価が緩やかになったマンション）を購入すれば、10年後には同じ㎡単価で売却できる可能性がある、ということです。

一方、上のグラフにあるように築年数が16年から25年のマンションの価格はこの10年間で2倍以上高くなっています。
他の築年帯に比べて上昇率が高いことから、

仮に、今、既に単価が高騰している築16年のマンションを購入
↓
10年後に売却
↓
築26年のマンションの単価の伸びが全体の単価の上昇率に比べて緩やかな場合、損をする

逆に10年後に築16年から25年になる、築15年以内のマンションを購入すれば10年後にはそれほど損をせず売却できる可能性があります。
しかし、そうなるかわからない中で築浅の高いマンションを購入するのはリスクと考えられます。
そこで、築26年以上のマンションを購入した方がリスクは小さいので、

購入費用を抑えたいなら築26年以上のマンション

がおすすめ、となります。ただし、築年数が経過したマンションを購入する場合の注意点が2つあります。

住宅ローン控除は築25年

住宅ローン控除の利用要件に築25年以内ということがあります。
但し、「耐震基準適合証明書」などで現行の耐震基準への適合が確認できれば、築25年を超えた物件でも住宅ローン控除を受けることができます。

耐震基準の境界は1981年

1981年の建築基準法の改正で、これ以降のルールで建てられたマンションの耐震基準は｢新耐震基準｣と呼ばれています。
築年が1981年から1983年のマンションには、古い基準で建築確認を受けたものもあるため、1981年ごろの建物はどちらの基準価か確認が必要です。

まとめ

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