リノベーションの進め方と注意点とは?わかりやすく解説します。

「リノベーション」の進め方が書かれている記事を多く見ますが、その多くはこれから中古住宅を購入してリノベーションするというところから説明されています。
しかし、実際にはすでに持ち家を所有していて売却を進めながら、中古住宅購入とリノベーションを並行して進めることも多いと思います
そこで、ここでは持ち家を所有している方でも安心してリノベーションを進めていけるように、リノベーションの進め方と注意点についてご説明します。

けい
けい

マンション売却を進めながら住宅購入とリノベーションを進めるってとても大変そうね

目次

①物件売却の事前準備

まずは、現在住んでいる物件売却の検討を始めます。また、同時に購入物件の希望条件の整理を進めましょう。

物件売却時の注意点

  • 不動産会社に査定に出す前に、物件相場を確認する。
  • 物件相場の確認は、簡単な登録だけですぐに自宅の査定額が確認できる「住まいサーフィン」がおすすめ。「住まいサーフィン」は、不動産会社への査定のように時間を要しない点が評価できます。
  • 物件相場を確認することで、不動産会社の査定額の妥当性や事前に資金計画の準備ができるなどのメリットがあります。

購入物件の希望条件の整理

  • 購入したいエリア
  • 月額返済額(予算)
  • 駅からの距離
  • 広さなど

希望条件の整理でも、住まいサーフィンを活用して購入したい物件があるエリアの相場の確認をしておきましょう。
相場よりも高い金額で物件を購入することがないように事前の確認が重要です。

②住宅ローンの事前審査

事前審査を受けることで以下のようなメリットがあることから、物件を探す前の早い段階から住宅ローンの事前審査を済ませておくことをおすすめします。

  • 大まかな借入額を把握することで資金計画が立てやすい。
  • 売主側も安心感が得られることで買付申込みや価格交渉がしやすい。
  • 売買契約には事前審査の承認が必要。

一方、どこの金融機関で住宅ローンを組むのが自分にあっているかなど、わかっていない方が多いと思います。そういった方は、まずはweb等で一括見積を行えるサイトを利用するとよいとでしょう。

そこでおすすめなのが「モゲチェック」です。
モゲチェックは、すぐに審査結果がわかり、複数の銀行を比較でき、銀行ごとにおすすめの理由と本審査に通る確率がわかるため、効率的に借入可能額など住宅ローンの概要を把握することができます。

ただし、すべての金融機関へ審査できるわけではないので、その点は注意が必要です。
あくまでも、資金計画を立てる上で概要を把握するために使用するのがおすすめです。

もちろん、すでに申し込みたい金融機関が決まっていればそこで事前審査をすればよいと思います。
また、仮に申し込みたい金融機関が決まっている場合でも他の金融機関と比較したい場合などは、利用しておいて損はないと思います。

なお、住宅ローンの金額は本来、実際に借りる予定の金額がいいのですが、リノベーションの額と物件売却額がわからないため、不確定要素があります。
そこで、リノベーションの額が増えることや売却額が低くなることを想定して設定するといいでしょう。
また、住宅ローンの金額の計算は、物件購入価格+リノベーションの額から頭金(預貯金+売却額ー残債)を引いた額とするとよいでしょう。
理由は、リノベーション会社を介して物件購入する場合には、リノベーション費用も住宅ローンに組み入れることができるためです。リノベーション額は、手元の資金やリフォームローンと決めているという方以外は、後々の手戻りを少なくするために費用も住宅ローンに予め組み込んで審査を受けた方がよいでしょう。
したがって、③のリノベーション概算費用もこの時点で概算で見積もっておく必要があるため、場合によっては②と③は同時に進めることとなります。

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③リノベーションの事前準備

①・②と同様にリノベーションでも事前準備が大事です。住宅購入は、通常は人生でそう何度も経験するものではなく、また、人生で最も大きな買い物になるケースがほとんどかと思いますので、事前の準備がとても大事になります。

  1. 施工事例などからリノベーションのイメージを膨らませる。この際、ピンタレストやインスタグラムを活用して写真を集めておくのもよいでしょう。
  2. 工事会社のHPなどからリノベーションの工期や大まかな費用を把握する。
    → 後日、リノベーションの工事会社について記事をUPするのでお待ちください。
  3. この時点である程度、依頼したい業者を3社くらいピックアップしておくとよいでしょう。

ここでは、東京や神奈川で年間300棟以上の施工実績がある「マイリノグローバルベイス㈱)」と
リノベーションの一括見積ができる「リフォーム比較プロ(累計利用者数30万人以上)」、
ハピすむ(約1,000社から比較可能)」のリンクを貼っておきます。

グローバルベイズ(マイリノ)は、物件購入とリノベーションをワンストップで行い、購入時の仲介手数料最大0円としているので、資料請求だけでもしておいて損はないかと思います。

④物件の売却

ここまで①~③の準備をすることで、

  • 物件の大まかな売却価格から、ローンの残債と諸費用を引いた手元に残るお金
  • 借入額(住宅ローンの事前審査)
  • 物件の購入+リノベーションにかかるお金(住宅にかけられるお金)

がわかります。ここまでで、大体の資金計画が立てられるので、ご自身のライフスタイルに合った理想の住宅が手に入れられるかがわかります。
手に入れられるとなったら、いよいよ物件の売却を進めていきます。

基本的には、不動産会社と契約を締結して売却を進めていけばいいと思います。
選択する不動産屋は安心感やサービスの充実度であれば大手不動産が一番です。

仲介手数料が安くなる不動産会社として、カウル(購入時は半額)ANAファシリティーズ株式会社(購入10%引き、売買でマイルがたまる)などがあるので、購入と売却を依頼することで仲介手数料が割引になるか確認してみるといいでしょう。
特にANAファシリティーズ株式会社は、リフォームも扱っているので(大手リフォーム会社と提携)、売却・購入・リノベーションをすべて一括して依頼できるので、その分費用面のメリットが大きい可能性があります。また、住宅ローンもあります。

また、物件購入とリノベーションをワンストップで行うマイリノ(グローバルベイス」のような会社もあるので、こちらにも売却も併せてできないか、依頼することで費用面で値引きしてもらえるか確認してみてもいいでしょう。ただし、売却の実績がない場合には売却に時間を要するなどのデメリットも考えられるので、注意が必要です。

さらに、近年アメリカの不動産ビジネスモデルで急速に拡大している「iBuyer」といわれる、AIのアルゴリズムを使い不動産の価格を査定し、不動産の売り手から不動産会社または不動産ポータルサイトが直接買い取る事業をやっている会社が日本でもいくつか出てきています。
物件の買取は日本の大手不動産会社でもやっていますが、それよりも高い金額で買取されるので、売却に不安がある場合などはこういったサービスを利用するのもよいでしょう。㈱KAITRY(カイトリー)という会社のリンクを貼っておきますので事前に査定などをして把握しておくのもいいと思います。

なお、物件の売却時期は購入する物件の入居時期によるので、入居時期は決めずに売却を進める必要があります。

⑤物件の現地調査と概算見積もり

物件の買付まえに、③で絞ったリノベーション会社に実際に物件をみてもらい、”希望のリノベーションが本当にできるか?”を確認することをおすすめします。
特に”水回り”を移動など解体できない耐震壁があって希望の位置に移動できないなどがあるため確認が必要です。また、マンションの場合は、管理規約集や使用細則で、工事の制限についても確認しておきましょう。
1週間程度で概算見積りが作成されます。

⑥物件の買付申し込み・売買契約

気に入った物件が見つかったらすぐに買付申込書を提出しましょう。
ローンが通ったら買いますという条件を入れて出すのですが、事前審査が通っていると売主も売買契約を早く成立させたいので、別の買付が入っていても優先されるケースもあるようです。
せっかくの優良物件を逃さないためにも住宅ローンの事前審査は必ずやっておきましょう。

無事に買付申込書が通ったら(売主さんがあなたに売りますとOKを出す)売買契約をします。
契約日の1週間前ぐらいに重要事項説明書を送ってもらってゆっくり目を通してわからない点は事前に確認を取って契約日当日を迎えるようにしましょう。
売買契約時には物件価格の5%程度の手付金を現金で支払います。

ここで、新居の住宅ローンが開始される日が決まるので、売却が済んでいない場合は二重ローンとなり支払いがきつくなる可能性があるので、不動産会社に買い取ってもらうか、㈱KAITRY(カイトリー)のような「iBuyer」に買い取ってもらうのもよいでしょう。

⑦リノベーションの見積もりと契約

物件の購入とリノベーションが別の会社の場合には、物件の買付申込みから売買契約までの1ヶ月程度の間に費用のウエイトが大きいものの仕様を固めつつ正式なお見積りを作成してもらいましょう。

物件購入とリノベーション会社が同じ場合には、物件購入前までにリノベーション会社と契約を済ませておく必要があります。

⑧ローンの本申込みと契約

金融機関で正式にローンの本申込みをします。
ここで、リノベーション会社で物件購入する場合は、住宅価格+リノベーション額から頭金を引いた額が住宅ローンの金額になります。
不動産会社で購入する場合は、リノベーション額費用は手元資金やリフォームローンで用意する必要があります。
無事にローンが可決したら金融機関とローンの契約をします。

⑨物件引渡し/決済(所有権移転)

金融機関に売主・買主・不動産会社が集まって物件の引渡し手続きをします。
買主から売主に物件代金を払い、所有権を自分に移転してもらいます。

⑩リノベの詳細打ち合わせ

絶対にやりたいリノベーションの優先順位をつけておきましょう。
打ち合わせは1週間に1回のペースなどで6~10回程の打ち合わせを実施して仕様を決めていきます。
着工後の仕様変更はできないため、納得のいくまでしっかり詰める必要があります。

⑪リノベーションプランの確定

住宅購入あるあるですが、予算オーバーになりがちなので、資金に余裕を持った計画が重要です。
当初予算からオーバーしても実施したいリノベがある場合は差額分の契約を締結します。

⑫管理組合への工事申請

マンションの場合は管理組合への工事申請が必要になります。
大体のマンションが工事着工日の2~3週間前までの申請になります。
わたしの住んでいるマンションでは、食洗器の設置も申請対象でした。
必要になると考えておくとよいでしょう。

⑬着工

一般的には解体時・中間・竣工時の3回立ち会いチェックを実施してくれます。
基本的に工事途中の仕様変更はできませんが、どうしても変更したい場合は相談しましょう。
但し、着工後の仕様変更は別途費用が発生する可能性が高くなります。

⑭完成

リノベーションの規模にもよりますが3か月程度で完成となります。
完成検査には図面や仕上げリストを見ながらプラン通りのリノベが実施されているかどうかをチェックしていきます。

まとめ

けい
けい

色んなサイトを活用して、効率的に住宅購入を進めてもらえたら嬉しいわ。

「リノベーション」をするといっても、大規模なものは住んでからではなく、購入時に実施することが大半かと思います。
そうなると、所有している「住居の売却」、「物件の購入」、「リノベーション」、それから「住宅ローン等資金計画」の4つのタスクを同時並行的に進めていく必要があります。

物件購入する方には20代~40代が多く、その中には子育てをしながらや、仕事で重責を担って多忙な中で進めている方も多いと思います。

そういった方に、本記事を参考にしていただき、紹介したサイト等をうまく活用していただければと思います。
紹介したサイトでは、登録だけで利用できる「住まいサーフィン」を始め、web登録だけですぐに結果を確認できたりほしい情報を手に入れることができるものもあります。また、資料請求だけ先にできるものもあるので、これらを上手に活用していただいて、住宅購入という大きな買い物で、損をせず・失敗せずにご自身のライフスタイルに合った理想の暮らしを手に入れられることを応援します。

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