中古マンションの賢い選び方をわかりやすく解説しています

中古マンションは選択肢がたくさんある分、選び方って
とても難しいですよね。

マンションの購入は大きな買い物になるので、
知らずに購入してしまって後悔したくない、
そう思っている方はとても多いと思います。

記事では、中古マンションの選び方のポイントを
お伝えするとともに、購入の決め手や買い時、
住んでから後悔しない選び方についてもお伝えしています。

わたしもマンション購入時には中古マンションを検討した経験もあり、
また、現在進行形で中古マンションを検討しているため、
この記事を読まれる方と同じ目線（失敗したくない!!）で記事を書いています。

中古マンションの選び方について書かれた書籍や人気サイトから得た情報から、
購入検討者の方に有益と考えられる情報を抜粋してまとめていますので、
時間の短縮にもつながればいいなと思っています。

まずは条件を決める

予算

住宅ローンの借入金額

書籍やサイトでも一般的には月々の返済は手取りの20%～25%、
高くても30%程度に抑えることが推奨されています。
月々の生活費等と住宅ローンの支払額のバランスを考慮すると、
30代・子供2人世帯の住宅ローン借入金額は、年収の5倍程度が目安となります。

中古マンションの購入にかかる諸費用って？

• 手付金　　　物件価格の5～10％
• 印紙税　　　3万円（5000万円超～1億円以下）
• 仲介手数料　売買価格×3%＋6万円のうち半金を支払う

• 印紙代

• 残代金　　　　　　　物件価格から手付金等を引いた金額
• 固定資産税等清算金　日割り計算で精算（10万円～30万円程度が多いが物件による）
• 火災保険料　　　　　ローン契約時に必要。5万円程度（物件による）
• 仲介手数料　　　　　売買価格×3%＋6万円のうち残りの半金を支払う
• 登記関係費用　　　　登録免許税、司法書士報酬
  　　　　　　　　　　土地：固定資産税評価額×２％
  　　　　　　　　　　建物：固定資産税評価額×２％
  　　　　　　　　　　抵当権設定：借入額×0.4%
• 融資関係費用　　　　融資手数料
  　　　　　　　　　　保証料（10万円～100万円程度）　※借入額や返済期間による

• リノベーション費用　広さにもよるが、スケルトンリノベだと1000万円程度
• 引越費用
• 不動産取得税　　　　土地：物件の固定資産税評価額ー控除額×3%

立地

立地は、優先順位を整理してから決めると決めやすいですよね。

• 特定の路線沿線又は駅
• 大きな公園が目の前にある
• 夜景がきれい
• 通勤時間がドアtoドアで30分以内
• 子供の教育環境がいいエリア
• 子供の保育園に入れやすいエリア
• 子供を転向させたくない
• 妻（夫）の実家に近い
• 趣味の登山・サーフィン・スノボ等にすぐ行けるエリア
• 災害危険性が低いエリア

広さ・間取り

居住人数と間取りの目安

居住人数によって必要な広さは異なる。

目安がわからないという方は表を参考

• ゼロリノベさんがコンサルティングを行った顧客のデータ
• 顧客が首都圏の中古マンションを探すときの広さ

ライフプランや生活スタイルを考えよう

• 子供の人数
• 夫婦・子供それぞれ個室の要否

購入する物件の築年数

物件と築年数の関係を知っておこう

築年数と物件の成約率の関係を知っておこう

• 築年数21年以降に成約率が低下している※
  図では、新規登録達成率となっているが、HPの文章から新規登録成約率が正しい
• 築20年までが売却しやすい

リノベ会社と不動産会社の立場を理解しよう

• サイトを確認した4つのリノベ会社で築20年以降を推奨
• 不動産サイトでは推奨しなくても需要のある築浅ではなく、需要の低い築古を推奨する傾向がある

リノベをするか、しないか

リノベのメリットとデメリットを知っておこう

• 物件の取得コストを抑えられる
• 部屋の間取りを自由に変更できる
• 物件の選択肢が増える
• 昔からある街の場合、築古の方が駅近のいい立地にあることが多い

• 築年数が経過しているため修繕費が高い可能性がある
• 所有者が高齢化しており、子育て世帯などライフスタイルが合わないなどの課題が生じる
• 住むまでに時間を要する
• 物件によっては希望する工事を実施できない可能性がある
• スケルトンリノベなど大規模なリノベには1000万円以上かかることもある

リノベする場合の物件選びの注意点

• 物件選びはプロと一緒に
• 耐震性能のチェック、分譲会社や施工会社のチェックが大事
• いつまで住むのか、をよく考える
• リノベ可能か、物件の構造をチェックする

リノベーションで失敗しない物件の選び方はこちら

物件内見するときのチェックポイント

災害リスク

災害リスクの確認方法

• 各自治体のHP等でハザードマップを確認する
• 不動産屋に資料請求するときに確認できる資料を要求する

災害リスクへの対応例（ソフト＆ハード）

• 備蓄倉庫を保有している
• 自家発電設備など停電対策の施設を有している（規模・対応時間も要確認）
• 洪水高潮には嵩上げなどの対策を実施しているか
• 防災訓練など住民への喚起は十分か
• 自治会は機能しているか

物件や周辺の相場価格

市場価格の確認方法

• レインズから成約価格を確認する
• マンションレビューに登録して物件の相場を確認
• マンションバリューに登録して物件の相場を確認
• 住まいサーフィンに登録して物件の相場を確認

建物の構造・配管経路

管理状況・修繕計画

共有施設の管理状況

• エントランス、駐輪場、ゴミ捨て場の清掃状況を確認する
• 掲示板等から住民のマナーを確認する
• すれ違う住民と挨拶してマンションの雰囲気を察知する

管理規約や議事録を確認しよう

• 管理規約では、工事の条件などを確認しておく
• 議事録では、マンションの修繕など議論して決めているかなど管理組合の活動状況を確認する

マンション管理適正評価制度への対応状況を確認する

• 令和4年4月から制度がスタート
• マンションの老朽化や管理の質の低下、空き家問題などが深刻化への対策が目的
• 居住者が安心して暮らせる、マンション管理の改善点が明確になるなどのメリットがある
• ソフト面とハード面の両方から5つのカテゴリーで、最高100ポイントを付与
• 管理制度を適用する予定があるかを確認して管理状況を把握する

長期修繕計画を確認しよう

• 修繕積立金は十分に確保されているか
• 修繕積立金の値上げ予定はないか
• これまでに修繕が適切に実施されているか

管理計画認定制度への対応状況はどうか

• 令和4年4月から制度がスタート
• マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体からの認定を受けられる制度
• マンション管理の水準の底上げや適正管理の誘導を目的
• 主な内容は「管理適正化推進計画の作成」「地方公共団体による認定」「管理適正化のための指導」の3つ
• マンションの管理水準が向上する、マンション購入時の重要な指標となり資産価値が向上するメリットがある

室内の設備が整っているか？

子育て世帯におすすめの設備

• 食器洗い乾燥機
• ウォールドア
• ディスポーザー
• コインランドリー
• パーティールーム
• スタディルーム
• キッズパーク・キッズルーム
• レンタサイクル（無料）

その他便利な設備

• 住戸玄関前宅配ボックス
• カメラ付きインターホン
• ハンズフリーキー
• スロップシンク

新耐震基準か？

周辺環境はどうか？

リノベーションできる物件か？

物件購入後に後悔しないために

満足度が高い物件を選ぶ

失敗事例

まとめ