中古マンションの賢い選び方

中古マンション検討 お金

中古マンションは選択肢がたくさんある分、選び方って
とても難しいですよね。

マンションの購入は大きな買い物になるので、
知らずに購入してしまって後悔したくない、
そう思っている方はとても多いと思います。

記事では、中古マンションの選び方のポイントを
お伝えするとともに、購入の決め手や買い時、
住んでから後悔しない選び方についてもお伝えしています。


わたしもマンション購入時には中古マンションを検討した経験もあり、
また、現在進行形で中古マンションを検討しているため、
この記事を読まれる方と同じ目線(失敗したくない!!)で記事を書いています。


中古マンションの選び方について書かれた書籍や人気サイトから得た情報から、
購入検討者の方に有益と考えられる情報を抜粋してまとめていますので、
時間の短縮にもつながればいいなと思っています。

まずは条件を決める

けい
けい

大変だけど条件を洗い出すことはとても大切ね。
失敗しないためにも時間をかけて、家族でよく話し合うことが必要!!

予算

  • 月々の返済は手取りの20~25%が目安
  • 住宅ローンの借入金額は5倍が目安
  • 諸費用の目安は売買価格の6%~10%
  • リノベーションする場合はリノベ費用も忘れずに!
  • 購入後は不動産取得税が必要!

住宅ローンの借入金額

書籍やサイトでも一般的には月々の返済は手取りの20%~25%
高くても30%程度に抑えることが推奨されています。
月々の生活費等と住宅ローンの支払額のバランスを考慮すると、
30代・子供2人世帯の住宅ローン借入金額は、年収の5倍程度が目安となります。

中古マンションの購入にかかる諸費用って?

売買契約時

  • 手付金   物件価格の5~10%
  • 印紙税   3万円(5000万円超~1億円以下)
  • 仲介手数料 売買価格×3%+6万円のうち半金を支払う

住宅ローン契約時

  • 印紙代

残金決済・引渡し時

  • 残代金       物件価格から手付金等を引いた金額
  • 固定資産税等清算金 日割り計算で精算(10万円~30万円程度が多いが物件による)
  • 火災保険料     ローン契約時に必要。5万円程度(物件による)
  • 仲介手数料     売買価格×3%+6万円のうち残りの半金を支払う
  • 登記関係費用    登録免許税、司法書士報酬
              土地:固定資産税評価額×2%
              建物:固定資産税評価額×2%
              抵当権設定:借入額×0.4%
  • 融資関係費用    融資手数料
              保証料(10万円~100万円程度) ※借入額や返済期間による

購入後

  • リノベーション費用 広さにもよるが、スケルトンリノベだと1000万円程度
  • 引越費用
  • 不動産取得税    土地:物件の固定資産税評価額ー控除額×3%

立地

  • 立地を決めるためには優先順位を整理する

立地は、優先順位を整理してから決めると決めやすいですよね。

  • 特定の路線沿線又は駅
  • 大きな公園が目の前にある
  • 夜景がきれい
  • 通勤時間がドアtoドアで30分以内
  • 子供の教育環境がいいエリア
  • 子供の保育園に入れやすいエリア
  • 子供を転向させたくない
  • 妻(夫)の実家に近い
  • 趣味の登山・サーフィン・スノボ等にすぐ行けるエリア
  • 災害危険性が低いエリア

広さ・間取り

  • 広さのイメージがわかない場合は、表を参考にするのもOK
  • ライフプラン生活スタイルをよく考えておく

居住人数と間取りの目安

居住人数によって必要な広さは異なる。

目安がわからないという方は表を参考

  • ゼロリノベさんがコンサルティングを行った顧客のデータ
  • 顧客が首都圏の中古マンションを探すときの広さ
部屋の広さと人数
画像出典 ゼロリノベHP

ライフプランや生活スタイルを考えよう

  • 子供の人数
  • 夫婦・子供それぞれ個室の要否

購入する物件の築年数

  • 成約価格は、築年数の経過とともに下落するが、築25年前後で下落率が緩やかになる
  • 物件の成約率は築21年以降に下落する
  • リノベ会社はリノベーションに投資する金額を増やせる築古を進める傾向がある
  • 一方、不動産屋は成約が目的のため、その人にあっているかよりも築浅→築古と提示する
  • それぞれの会社の立場を理解し、自分のことを考えてくれている提案かを判断する
    顧客の考えを尊重して選んでくれる会社や顧客の条件に合わせ、状況に応じて不動産屋に都合のいい条件に変更させない、などが求められる
  • ライフプランやライフスタイルに合った物件を選ぶことが重要

物件と築年数の関係を知っておこう

築年数別成約単価
画像出典 マンション売却ネット

築年数と物件の成約率の関係を知っておこう

新規登録成約率
.画像出典 三菱UFJ不動産販売HP
  • 築年数21年以降に成約率が低下している
    図では、新規登録達成率となっているが、HPの文章から新規登録成約率が正しい
  • 築20年までが売却しやすい

リノベ会社と不動産会社の立場を理解しよう

  • サイトを確認した4つのリノベ会社で築20年以降を推奨
  • 不動産サイトでは推奨しなくても需要のある築浅ではなく、需要の低い築古を推奨する傾向がある

リノベをするか、しないか

  • リノベのメリットとデメリットを知っておくとよい
  • リノベする場合の物件選びの注意点も抑えておくことが大事

リノベのメリットとデメリットを知っておこう

メリット

  • 物件の取得コストを抑えられる
  • 部屋の間取りを自由に変更できる
  • 物件の選択肢が増える
  • 昔からある街の場合、築古の方が駅近のいい立地にあることが多い

デメリット

  • 築年数が経過しているため修繕費が高い可能性がある
  • 所有者が高齢化しており、子育て世帯などライフスタイルが合わないなどの課題が生じる
  • 住むまでに時間を要する
  • 物件によっては希望する工事を実施できない可能性がある
  • スケルトンリノベなど大規模なリノベには1000万円以上かかることもある

リノベする場合の物件選びの注意点

  • 物件選びはプロと一緒に
  • 耐震性能のチェック、分譲会社や施工会社のチェックが大事
  • いつまで住むのか、をよく考える
  • リノベ可能か、物件の構造をチェックする

リノベーションで失敗しない物件の選び方はこちら

物件内見するときのチェックポイント

けい
けい

内覧するときにどこを確認したらよいかよくわからないのよね。
この春から(R4.4)新しい制度もスタートしたのね!?
新制度のポイントも教えてほしいわ!

災害リスク

  • 物件の内見前に災害リスクを確認しておく
  • リスクがある場合は、内見の時にリスクへの対策を直接目で見て確認する

災害リスクの確認方法

  • 各自治体のHP等でハザードマップを確認する
  • 不動産屋に資料請求するときに確認できる資料を要求する

災害リスクへの対応例(ソフト&ハード)

  • 備蓄倉庫を保有している
  • 自家発電設備など停電対策の施設を有している(規模・対応時間も要確認)
  • 洪水高潮には嵩上げなどの対策を実施しているか
  • 防災訓練など住民への喚起は十分か
  • 自治会は機能しているか

物件や周辺の相場価格

  • レインズでは、近隣の成約価格を知ることができる
  • 登録は無料のため複数のサイトに登録して相場を把握する
  • 利用者が多く、機能や情報が充実している住まいサーフィンがおすすめ

市場価格の確認方法

  • レインズから成約価格を確認する
  • マンションレビューに登録して物件の相場を確認
  • マンションバリューに登録して物件の相場を確認
  • 住まいサーフィンに登録して物件の相場を確認

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下のボタンをクリックして登録

建物の構造・配管経路

  • リノベする場合は特に構造や配管経路の確認が重要
  • リノベには間取りの変更が可能なラーメン構造が適している
  • 勾配を確保できるかによって水回りの移動の可否が決まる

管理状況・修繕計画

  • 内見の時は共有施設をよく確認して管理状況を把握する
  • 管理規約や議事録を確認しておく
  • マンション管理適正評価制度への対応状況を把握する
  • 管理計画認定制度への対応状況を把握する

共有施設の管理状況

  • エントランス、駐輪場、ゴミ捨て場の清掃状況を確認する
  • 掲示板等から住民のマナーを確認する
  • すれ違う住民と挨拶してマンションの雰囲気を察知する

管理規約や議事録を確認しよう

  • 管理規約では、工事の条件などを確認しておく
  • 議事録では、マンションの修繕など議論して決めているかなど管理組合の活動状況を確認する

マンション管理適正評価制度への対応状況を確認する

  • 令和4年4月から制度がスタート
  • マンションの老朽化や管理の質の低下、空き家問題などが深刻化への対策目的
  • 居住者が安心して暮らせる、マンション管理の改善点が明確になるなどのメリットがある
  • ソフト面とハード面の両方から5つのカテゴリーで、最高100ポイントを付与
  • 管理制度を適用する予定があるかを確認して管理状況を把握する

評価項目

  1. 「管理体制関係」(20ポイント)管理者などの設置、総会の開催、規約の整備・運用など
  2. 「組合会計収支関係」(40ポイント)管理費や修繕積立金の収支、管理費の滞納状況など
  3. 「建築・設備関係」(20ポイント)修繕計画書の有無、修繕履歴の保管、法定点検実施状況
  4. 「耐震診断関係」(10ポイント)耐震診断実施の有無や結果、改修計画の有無など
  5. 「生活関係」 (10ポイント)」消防訓練の実施、防災マニュアルの整備状況など

長期修繕計画を確認しよう

  • 修繕積立金は十分に確保されているか
  • 修繕積立金の値上げ予定はないか
  • これまでに修繕が適切に実施されているか

管理計画認定制度への対応状況はどうか

  • 令和4年4月から制度がスタート
  • マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体からの認定を受けられる制度
  • マンション管理の水準の底上げや適正管理の誘導を目的
  • 主な内容は「管理適正化推進計画の作成」「地方公共団体による認定」「管理適正化のための指導」の3つ
  • マンションの管理水準が向上する、マンション購入時の重要な指標となり資産価値が向上するメリットがある

審査項目

  1. 管理組合の運営(管理者等および監事が定められているなど)
  2. 管理規約(緊急時における専有部分の立入り、修繕等の履歴情報の保管など)
  3. 管理組合の経理(管理費・修繕積立金の区分経理など)
  4. 長期修繕計画の作成および見直しなど(長期修繕計画が7年以内に作成または見直しがされているなど)
  5. その他(都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであるなど)

室内の設備が整っているか?

  • 最新のマンション設備を把握して、必要な設備を把握しておく
  • 必要な設備が設置されているか、内見の時にチェックする

子育て世帯におすすめの設備

  • 食器洗い乾燥機
  • ウォールドア
  • ディスポーザー
  • コインランドリー
  • パーティールーム
  • スタディルーム
  • キッズパーク・キッズルーム
  • レンタサイクル(無料)

その他便利な設備

  • 住戸玄関前宅配ボックス
  • カメラ付きインターホン
  • ハンズフリーキー
  • スロップシンク

新耐震基準か?

  • 1981年6月以降の新耐震基準に適合した物件は、震度6~7程度の地震でも建物が倒壊するリスクが低く人命が守られる可能性が高くなる
  • 2000年以降に建てられたマンションには住宅性能評価書が発行されることもあり、どの程度の耐震性能かがわかるようになっている

周辺環境はどうか?

  • 騒音・匂い
  • 周辺住民
  • 治安状況
  • 駅までのみちのり
  • 交通量

リノベーションできる物件か?

  • 構造によってできる工事とできない工事がある
  • ラーメン構造(柱と梁を組んで建物を支える構造)はスケルトン可能
  • 壁式構造(壁や床で建物を支える構造)は撤去できない壁もある
  • 床下に配管があり、水が流れる勾配(傾斜)をつけて施工されている
  • 勾配を確保できるかによって水回りの移動の可否が決まる
  • 床下のスペースの広さによっても施工性が制限される

リノベーションで失敗しない物件の選び方はこちら
リノベーションの進め方と注意点はこちら
リノベーションのおすすめの会社はこちら

物件購入後に後悔しないために

けい
けい

失敗事例があると助かるわ♪

満足度が高い物件を選ぶ

  • マンションに求めることをリスト化して、優先順位を決めておく
  • 購入時後に変更できないことを優先し、購入後に変更できることの優先度を下げる
  • 立地・街に満足度を求めるのか、共有施設・住戸に満足度を求めるのか
  • 自分のライフスタイルは、住戸に費用をかけるのか、趣味などに費用をかけるのか

失敗事例

  • 騒音問題(上下階の住人確認、交通量、病院・消防署・踏切など)
  • 性能(旧耐震基準、風通しが悪く結露する)
  • 立地(駅距離が遠い、災害リスクが高い)
  • 修繕積立金(入居後に値上がり)

まとめ

けい
けい

中古マンションの選び方が理解できたわ♪

これでまた一歩理想のマンション暮らしに近づいたかしら!?

  • 中古マンションの購入では、やみくもに内覧に行くと時間を取られてしまうので、まず、条件を決めて購入したい物件を把握してから内覧に行く。
  • それから内覧するときの注意点を書き出して、チェックリストを作成しておくといいでしょう。不動産屋等のホームページでもリストを確認できるので活用しよう。
  • 購入を決定する前にプロに見てもらうことが大事。特にリノベーションする場合は、予めリノベーション会社を選定しておくとよい。リノベーション会社のサービスで内覧に同行する会社もある。
    リノベーションのおすすめの会社はこちら

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