マンション相場の比較【2022】豊洲駅 VS 月島駅 VS 辰巳駅

駅 vs 駅

住みやすい街ランキングでも人気の豊洲について、購入検討している方は多いと思います。
(わたしもその一人です。)
一方、豊洲駅はすでに十分に開発されており価格が高騰しているため、予算的に購入できるマンションは限られてしまう方も多いと思います。

そこで、豊洲駅とそれより1駅都心から離れた辰巳駅の相場の違いはどれくらいか、
また、1駅都心に近い月島駅ではどうか、といった視点で比較してみました。

人気のマンションがある街 江東区ってどんなところ?

記事を書くにあたって、江東区の魅力を伝えようと(月島は中央区ですが)住みたい街ランキングなど必死で調べましたが、探しても探しても上位にランクされているランキングが見当たらない。
でも、マンションを見ていると人気がない街に思えない。

そこで、人気のマンションランキングで検索したら、やっと見つけたのが住友不動産販売のサイトで、シティタワーズ豊洲ザ・ツインが第2位豊洲ザ・シンボルが第3位のを発見

しかし、これってそもそも住不の物件。数ある住不の物件の中では豊洲のマンションが上位なのは確かなようです。

そんな人気マンションがある江東区の魅力をお伝えします。

今、人口が増え続けている街

国勢調査の結果では、全国の人口増減率第23位23区だと第9位
直近では、令和3年から4年にかけては微減です。
総人口は524,310人、全国33位です。
中央区は169,179人、全国158位。人口増加率は1位です。

豊洲月島辰巳
町別人口(人)37,75216,89010,449
江東区中央区
子育て世帯の人口(人)224,78881,164
比率(%)4348

交通利便性が魅力! 銀座、東京、日本橋へ好アクセス

なんといっても、東京駅銀座日本橋といったエリアへのアクセスの良さは魅力です。

徒歩距離(km)豊洲月島辰巳駅
東京4.42.56.2
銀座4.02.25.9
日本橋4.22.46.1
電車(分)豊洲駅月島駅辰巳駅
大手町駅151418
銀座一丁目駅648
日本橋駅1720

子育て世帯におすすめ

ネットで調べてみると、

  • スーパーや大型施設が充実している(アーバンドック ららぽーと豊洲豊洲ショッピングセンターイオンなど)
  • 公立幼稚園が多く、幼稚園の耐震化率、エアコン設置率は100%のようです。
    https://www.seikatsu-guide.com/info/13/13108/5/
  • 江東区は子育てサポートとして、ファミリーサポートを行っていたり、子ども食堂の設置に補助金を出していて区内に16か所あるようです。
    在宅で子育てしている方のためにマイ保育園登録というのがあって、かかりつけ保育園として相談やイベント参加もできるようです。
    子育て世帯を支援する地域SNSアプリ「PIAZZA」というものがあって4つのエリア別に住民の口コミによるイベントや遊び場、子供用品のおさがりなど有益な情報が得られるようです。豊洲あたりは「豊洲・東雲・有明エリア」に区分されているようです。
  • 以下のサイトで子供の習い事で検索したらたくさんヒットしました。
江東区豊洲の習い事一覧【2022最新】 | 習い事口コミ検索サイト【コドモブースター】
習い事検索サイトのコドモブースターがおすすめする江東区豊洲の子どもの習い事一覧!習い事の口コミ(評判)、料金(月謝)、体験情報などの情報が満載!オンピーノ子供ピアノ教室 出張レッスン、ラボ・パーティ、ベネッセ文章表現教室などの情報が満載。

マンション相場

一般的な相場

都心に近いほうから、
月島 → 豊洲 → 辰巳 の順になっていますので、当然、マンション相場もこれに比例することが予想されます。
実際にマンション購入に関するポータルサイト、住まいサーフィンマンションバリューでマンション相場を確認してみました。

豊洲駅月島駅辰巳駅
住まいサーフィン6,370万円7,750万円5,360万円
マンションバリュー5,250万円6,020万円4,480万円

上記は、70㎡の場合の価格です。
ご覧いただいてわかるとおり、㎡単価は予想した通り、月島 → 豊洲 → 辰巳の順でした。

同じ駅の㎡単価でも対象としているマンションの違いや蓄積しているデータの違いでこれだけの違いが出てきます。

そこで、もう少し条件を絞って詳しく相場を見ていきたいと思います。

分譲マンションの数

比較をしていくにあたり、以下の条件に該当するマンションとします。

  • 最寄り駅徒歩15分以内のマンション
  • 20年以内のマンション
  • 総戸数100戸以上
豊洲月島辰巳
分譲マンションの件数※1395716
調査の対象件数191310
徒歩距離別
徒歩5分以内の件数※2890
徒歩10分以内の件数518
徒歩15分以内の件数632
築年数別
築5年以内の件数320
築10年以内の件数854
築15年以内の件数403
築20年以内の件数463
※1 住まいサーフィンで、駅名で検索した結果です
※2 わたしが抽出したマンションのデータです(抽出したマンション一覧は別の表で示します)
  • マンション数は、月島駅→豊洲駅→辰巳駅の順に多かったです。
  • 調査対象の、比較的新しく大規模なマンションは、豊洲→月島→辰巳の順に多かったです。月島駅は、比較的小規模のマンションや築年数が古いマンションが多くあったため、マンションの件数に対して対象件数は少なくなっています。
  • 豊洲駅は、築年数・距離ともに満遍なくあるため、選択肢が多いことがわかります。
豊洲駅のマンション

 比較に使用するマンション一覧

No.マンション名徒歩年数現在単価
サイトA
現在単価
サイトB
現在単価
サイトC
平均
ブランズタワー豊洲41 8,540 10,799 9,670 
プラウドシティ
東雲キャナルマークス
1027,9197,8407,880 
クレヴィア豊洲1156,370 6,6286,5806,526 
パークホームズ豊洲
ザレジデンス
468,120 8,9788,6808,593 
ベイズタワー&ガーデン1167,350 8,5558,2608,055 
スカイズタワー&ガーデン1287,840 8,9368,6808,485 
オークプレイス豊洲885,950 6,8406,9306,573 
イニシア豊洲
コンフォートプレイス
1295,390 6,1415,8805,804 
パークタワー豊洲597,000 7,9417,7707,570 
10シティハウス豊洲
キャナルテラス
14105,865 6,300 6,083 
11プラウドタワー
東雲キャナルコート
11106,230 7,242 7,280 6,917 
12シティタワーズ
豊洲ザ・ツイン
4137,210 8,068 7,980 7,753 
13シティタワーズ
豊洲ザ・シンボル
7137,420 8,068  9,380  8,289 
14ザ・トヨスタワー6147,630 8,025  8,330  7,995 
15アーバンドック
パークシティ豊洲タワー
8157,980 9,232  9,310  8,841 
16スターコート豊洲4165,740 6,755  6,790  6,428 
17豊洲シエルタワー1167,770 9,423 9,240  8,811 
18東京フロントコート4176,090  6,945  6,930  6,655 
19プライヴブルー東京5175,740  6,967  7,000  6,569 
出典 サイトA 住まいサーフィンHP  https://www.sumai-surfin.com/
   サイトB マンションレビューHP https://www.mansion-review.jp/
   サイトC マンションバリューHP https://mansionvalue.jp/

■ 築年数,徒歩距離別マンション件数

   徒歩
築年数 
5分以内10分以内15分以内
5年以内111
10年以内215
15年以内130
20年以内400

■ 駅徒歩と現在㎡単価(万円)の関係

   徒歩
築年数
5分以内10分以内15分以内
5年以内13811393
10年以内11594101
15年以内111120
20年以内102
  • サイトBとサイトCの現在価格にそれほど差はありませんが、サイトAはこれらに比べて低く試算され、最大15%程度の差がありました。
  • サイトB・Cは査定に進めたいという意図が関係していると推測されます。わたしも過去に自分のマンションが高く評価されて、思わず査定をしてしまいました。
  • 築20年以上のマンションは駅距離が近いため、価値を保たれています。表の102
  • 同じ築年数で駅距離が遠くても評価の高いマンションはなかなか価値が下がらないのがわかります。(表の120や101
月島駅のマンション

■ 比較に使用するマンション一覧

No.マンション名徒歩年数現在単価
サイトA
現在単価
サイトB
現在単価
サイトC
平均
ミッドタワーグランド22 11,223  11,223 
パークタワー晴海1248,820 9,056 9,660  9,179 
プレミスト佃二丁目368,330 9,141 8,820  8,764 
キャピタルゲート
プレイスザ・タワー
17 10,920 12,112 12,110  11,714 
ザ・パークハウス晴海タワーズ
ティアロレジデンス
127 8,050  8,534 8,750  8,445 
ザ・パークハウス晴海タワーズ
クロノレジデンス
149 8,260  8,491  8,680  8,477 
ブリリアウェリス月島498,1208,6619,170 8,650 
ライオンズタワー月島117 8,610 9,592 8,680 8,961
パークホームズセントラルシティ
中央区湊
8176,440 7,094  8,890  7,475 
10ザクレストタワー3187,9808,915 7,910  8,268 
11クレストフォルム月島
サウススクエア
118 6,650 6,988 7,490  7,043 
12アイマークタワー119 7,350 8,555 8,470  8,125 
13ファミール月島
グランスイートタワー
120 7,490 8,449 10,150  8,696 
出典 サイトA 住まいサーフィンHP  https://www.sumai-surfin.com/
   サイトB マンションレビューHP https://www.mansion-review.jp/
   サイトC マンションバリューHP https://mansionvalue.jp/

■ 築年数,徒歩距離別マンション件数

   徒歩
築年数
5分以内10分以内15分以内
5年以内101
10年以内302
15年以内
20年以内510

 駅徒歩と現在㎡単価(万円)の関係

   徒歩
築年数
5分以内10分以内15分以内
5年以内160131
10年以内139121
15年以内
20年以内116110
  • 月島駅は、調査対象の大規模なマンションは駅から近い物件が多いため、豊洲駅に比べても全体的に㎡単価が高い傾向にあることがわかります。
  • 駅から距離がある物件でも築浅で人気のタワーマンションということもあり、現時点では㎡単価は高い傾向にあります。
  • 豊洲駅と同様にサイトAがサイトB,Cに比べて㎡単価が低い傾向にあります。

辰巳駅のマンション

No.マンション名徒歩年数現在単価
サイトA
現在単価
サイトB
現在単価
サイトC
平均
グランソシア辰巳の森海浜公園108 4,970  5,802  5,460  5,411 
パークタワー東雲109 6,860  7,856  7,490  7,402 
クレヴィア辰巳99 5,040  5,675  5,600  5,438 
バンベールルフォン辰巳1010 5,180  4,955  4,830  4,988 
ブリリア辰巳キャナルテラス1111 4,900  5,823  5,600  5,441 
ビーコンタワーレジデンス914 5,740  6,416  6,440  6,199 
キャナルファーストタワー814 5,390  5,993  5,460  5,614 
 アップルタワー東京キャナルコート716 5,390  5,823  5,810  5,674 
Wコンフォートタワーズ618 5,320  6,331  6,510  6,054 
10 コスモ東京キャナルプレイス1120 4,060  4,150  4,690  4,300 
出典 サイトA 住まいサーフィンHP  https://www.sumai-surfin.com/
   サイトB マンションレビューHP https://www.mansion-review.jp/
   サイトC マンションバリューHP https://mansionvalue.jp/

■ 築年数,徒歩距離別マンション件数

   徒歩
築年数
5分以内10分以内15分以内
5年以内
10年以内4
15年以内21
20年以内21

■ 駅徒歩と現在㎡単価(万円)の関係

   徒歩
築年数
5分以内10分以内15分以内
5年以内
10年以内83
15年以内8478
20年以内8461
  • 辰巳駅を最寄りとするマンションは、キャナルコートのタワーマンションとそれ以外の板状マンションに分けられます。単価はタワーマンションの方が若干高めになっています。
  • 築15年以内と20年以内の徒歩10分以内にはタワーマンションが複数含まれているため、築10年以内の単価とそれほど差がなくなっています。
  • 豊洲駅や月島駅と同様にサイトAがサイトB,Cに比べて㎡単価が低い傾向にあります。

総評

  • 豊洲駅と月島駅の単価の比較では、月島駅の方が5万円~30万円程度高いことがわかります。
  • 豊洲駅は、駅距離、築年数、タワー又は板状などいろんなタイプのマンションがあるため、ライフスタイルや予算に応じて選択できることができます。
  • 豊洲駅と辰巳駅の単価の比較では、辰巳駅の方が10万円から30万円程度低いことがわかります。
  • 駅に近い物件を希望する場合は、月島駅の築年数20年以内のマンションが良いかと思います。
    月島駅は豊洲駅と比較しても交通利便性資産価値が高く住所も人気の中央区になるという魅力があります。
  • 予算(コスパ)を考えた場合には、辰巳駅から徒歩10分以内のマンションが良いかと思います。
    豊洲駅と比較しても単価が低いわりに交通利便性はそれほどかわらず、キャナルコートのマンションであれば豊洲駅まで15分程度で歩いて行けるため、豊洲駅も利用できるメリットもあります。
  • 駅毎のマンションの比較をしたため、価格の高いマンションであれば月島駅コスパが良いマンションでは辰巳駅、となりましたが、個々のマンションで見るとスカイズ&ベイズやシティタワーズアーバンドッグなどは、建物の価値が評価されており豊洲にしかないマンションですので、そういったマンションが売りに出てくるのを待つというのもいいのかなと思います。
    また、豊洲駅の魅力としては、我が家は共働きなので、買い物等の生活利便性が高く、公園等があって子育てしやすい環境があり、子供の習い事なども充実している点などがあげられます。

終わりに

レインズなどでマンションの成約価格をみていると豊洲近辺の地区の値上がり率も高いことがわかります。早めに買った人は先見の明があったのではないでしょうか、おめでとうございます。

マンションの価格はまだ下がらないのかわかりませんが、ウクライナ情勢とかアメリカの利上げとか、日本の社会情勢にどう影響するかわからないので、マンションを所有している方は、我が家もそうですが、どのタイミングで売却するかといったことを検討されている方も多いのではないかと思います。

一方、売却しても購入する物件が高いため、高値づかみをしてしまう可能性もあります。
また、売却する場合もあわてて安く売ってしまう可能性もあります。

そういったことがないよう、我が家も日ごろから購入したいエリアのマンションの動向を確認するのと、所有マンションの相場などを確認しています。

購入できる方は、住宅ローンの審査不動産会社を探しておいて、いつでも購入できる準備をしておくとお買い得な物件が出てきたときにすぐに購入できていいかもしれませんね。

住宅ローンの記事も書きましたのでご興味がある方はそちらもご確認ください。

また、以下の方はリンクから住まいサーフィンに登録することをお勧めします。

  • ご自身のマンション相場が知りたい
  • 探しているエリアのマンション相場が知りたい
  • 特定のマンションの相場、評価、口コミが知りたい
  • マンション購入や住宅ローンの注意点など専門家の意見が知りたい

などです。我が家も登録していますが、自分のマンションの相場は条件を入力するだけでその場ですぐにわかるのが便利です。記事でも紹介しているように、他のサイトよりも低めに出るので、高望みしない、より現実的な価格を知れるのもありがたいですね。
また、中古マンションの相場や口コミもあるのでマンション選びの参考になります。
相場価格は、登録しないと見れないため、無料登録をして活用することをお勧めします。

住まいサーフィンの紹介も過去の記事でしているので参考にしていただければと思います。

マンション購入を検討されている方の参考になれば幸いです。

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